Первый день второго полугодия 2023-го года принес серьезное изменение правил игры на рынке жилищного строительства в России. С этого дня утратил силу введенный еще в прошлом году мораторий на выплату неустойки участникам долевого строительства за срыв заявленных сроков сдачи в эксплуатацию жилья. Как именно это отразится на участниках рынка, разбираются эксперты.
Рост и по количеству просрочек, и по их продолжительности
Согласно действующему в России законодательству, дольщики получают право требовать денежной компенсации от строительной компании в нескольких случаях, включая и задержку сдачи дома. Формула неустойки в таком случае рассчитывается, основываясь на коэффициенте средней ставки рефинансирования, стоимости приобретенного в долевую собственность жилья, и количества дней просрочки. В результате размер такой компенсации может достигать десятков, а порой даже и сотен тысяч рублей.
Однако еще 29 марта прошлого года госрегулятор ввел мораторий на взыскание подобных неустоек, чтобы защитить и застройщиков и весь строительный рынок в условиях сложной экономической конъюнктуры. На период действия моратория неустойка не начислялась и не взималась, а на взыскание уже начисленных сумм предоставлялась отсрочка, которая также завершилась к первому июля нынешнего года.
Теперь же участники долевого строительства вновь могут претендовать на возмещение своих потерь из-за просрочек в строительстве. Причем они смогут получить не только неустойку, начисленную за период с 1 июля нынешнего года, но и за просрочку в период, предшествовавший началу действия моратория (то есть до 29 марта 2022 года).
Аналитики отмечают, что во время действия моратория количество случаев промедления со сдачей многоквартирных жилых домов заметно увеличилось. Кроме того, вырос и средний перид просрочки, примерно с 7 до 10 месяцев. Как показывают статистические данные портала ЕРЗ.РФ, это максимальный период за весь период наблюдений.
Отмечается также заметная разница в длительности просрочки между жильем, которое возводится на основе проектного финансирования (то есть с применением эскроу-счетов) и тем, которое не предусматривает такого механизма. Если в первом случае средний период задержки сдачи жилья в эксплуатацию составляет от 7 до 8 месяцев, то во втором в некоторых случаях достигает почти 20 месяцев.
Что будет происходить на рынке жилья после отмены моратория
По мнению большинства отраслевых экспертов, сейчас число обращений за неустойкой со стороны участников долевого жилья начнет заметно расти. С одной стороны, за почти полуторалетний период действия моратория накопился определенный дополнительный объем случаев просрочки, с другой стороны, сформировалась база «отсроченных претензий», которые дольщики не могли реализовать до сих пор. Теперь же они, как ожидается, запустят волну обращений за компенсациями.
При этом, как отмечают специалисты, застройщики крайне неохотно идут на добровольное возмещение подобных претензий. А это значит, что уже скоро большая часть обращений дольщиков попадет в суд.
При этом из главный из позитивных результатов, которого ждут и участники рынка, и наблюдатели, является повышение уровня дисциплины девелоперов. Веденный мораторий объективно помог защитить их интересы и финансовую стабильность, помог предотвратить волну банкротств и ухода с рынка. Но он же и открыл немало возможностей для злоупотреблений своими обязательствами перед клиентами. Теперь же нарушенный баланс выправится, надеются эксперты.
Кроме того, они напоминают, что, помимо неустоек за срыв сроков сдачи в эксплуатацию, дольщики теперь могут требовать от строительных компаний и компенсации за проблемы с качеством предоставляемого жилья, включая как строительные, так и отделочные работы. И число подобных обращений тоже вырастет, поскольку многие покупатели намеренно откладывали приемку своих квартир до того, пока не кончится действие моратория.
Вместе с тем, даже если запущенная дольщиками волна обращений станет действительно массовой, к серьезным изменениям на рынке это не приведет. Девелоперы значительно укрепили свое положение за прошедшие месяцы, а общеэкономическая ситуация хоть и остается не слишком позитивной, но все же куда более предсказуема, чем прошлой весной. Поэтому никого компенсации и неустойки не разорят.
Но вот что точно уже меняется благодаря введенному, а теперь и отмененному мораторию на начисление и выплату неустоек, так это отношение потенциальных покупателей жилья к строительным компаниям. Иными словами, существенно возрастает фактор репутации.
Много лет одним из главных препятствий для стабильного и динамичного развития российского бизнеса была, по мнению экспертов, недооценка репутации в деловой жизни. А сейчас, на примере отношения дольщиков к строительным компаниям, начинает формироваться новая модель, в соответствии с которой те игроки рынка, которые даже в условиях моратория более щепетильно относились к своим обязательствам, получат преимущества по отношению к остальным.
Репутация – путь к финансовому благополучию
И рынок жилья становится модельным неслучайно. Ведь именно здесь покупатели рискуют не просто наибольшими суммами личных средств, но еще и привлеченными кредитами. Объемы которых, учитывая рост цен на жилье в последние годы, порой измеряются уже не миллионами, а десятками миллионов рублей. Поэтому ставить свое личное благополучие на годы вперед в зависимость от ненадежного застройщика желающих будет все меньше. А, напротив, у тех компаний, которые сумели доказать свое ответственное отношение к покупателям, приток клиентов будет лишь увеличиваться.
Этот процесс уже происходит, даже несмотря на продолжавшееся до сих пор действие моратория. Хорошим примером может служить опыт одной из петербургских строительных компаний. Холдинг «Евроинвест» (совладелец Андрей Березин) хорошо известен на местном рынке. И одной из главных особенностей стратегии компании и ее руководства всегда оставалось стремление всегда и в любых обстоятельствах выполнять заявленные сроки строительства.
«Наш первый приоритет во все времена — создание востребованного продукта на рынке жилой недвижимости — а именно среды для комфортной и достойной жизни. Мы не участвуем в ценовой конкуренции и лидируем благодаря высокому качеству продукта. у нас лучшие условия, мы держим слово и сдаем дома раньше срока. Наши проекты отличает высокое качество, как следствие у нас несколько выше цены за квадратный метр, чем у конкурентов, но при этом наши продажи идут активнее», - так обозначал причины успеха «Евроинвеста» совладелец Андрей Березин в одном из интервью.
И неслучайно именно эта компания оказалась в числе немногих, сумевших увеличить продажи даже в условиях падающей активности рынка в прошлом году. Только от реализации квартир на территории Ленинградской области холдинг получил на два миллиарда рублей больше, чем в предшествующий период. И это позволило «Евроинвесту» стать одной из трех лучших компаний по продажам, обойдя немало более крупных игроков, располагающих федеральной поддержкой.
Сейчас роль репутации для достижения финансовых результатов строительного бизнеса лишь возрастет, а это значит, что такие компании как «Евроинвест», будут все в большей степени занимать лидирующие позиции на рынке. Тем самым, можно будет говорить о том, что и введение моратория, и его последующая отмена поспособствовали очищению рынка и повышению его прозрачности и предсказуемости. А значит, мера точно оказалась полезной.
