Договор аренды — это письменный документ, фиксирующий права и обязанности арендатора и арендодателя. От правильного оформления и составления документа зависит будущее помещения и собственника недвижимости. Арендодатель может защитить себя от потери денежных средств и судебных разбирательств, указав в тексте соглашения все существенные условия и важные моменты. В настоящей статье рассказываем о типичных ошибках при составлении договоров и способах их избежать.
Условия арендной платы. Неконкретизированные условия о составе арендной платы вызывают споры относительно оплаты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Поэтому в соглашении следует четко указывать, кто из сторон и в каком размере оплачивает данные взносы.
Также необходимо указать, включен ли НДС в арендную плату.
Проведение неотделимых улучшений. Зачастую арендаторы по собственной инициативе проводят ремонт, а затем через суд требуют возмещения. Арендодатель должен заранее определиться, согласен ли он на проведение подобных работ, а также за чей счет они будут проводиться. При этом, в тексте соглашения следует указать, что стороны подразумевают под понятием “неотделимые улучшения”.
Наличие прав третьих лиц. Сделка с недвижимостью, как правило, совершается между двумя сторонами. Однако, нередко арендодатели не сообщают арендатору о правах третьих лиц. Неуказание в договоре такой информации может служить основанием для его расторжения, взыскания убытков и уменьшения арендной платы.
Сдача имущества в субаренду. В договоре необходимо указать согласие (или несогласие) арендодателя на сдачу объекта в субаренду. В судебной практике имеются случаи, когда арендаторы неправомерно сдавали помещение в субаренду, сославшись на то, что в тексте соглашения отсутствуют запрещающие положения. Однако, согласно гражданскому законодательству, арендатор в любом случае обязан получить согласие собственника помещения, прежде чем заключать договор субаренды.
Использование помещения не по назначению. Сторонам следует четко установить, кто несет ответственность за нецелевое использование площадей. Нарушение арендатором условий целевого использования объекта является основание для досрочного расторжения договора.
Акт приема-передачи помещения. Отсутствие данного документа существенно усложняет процедуру возврата помещения от арендатора к арендодателю, поскольку зачастую объект передается в ином состоянии, с испорченным оборудованием и т.п.
В акте следует указать состояние помещения, наличие мебели и т.п.
Акт фиксирует факт передачи помещения и конкретную дату перехода прав пользования.
Обеспечительный платеж. В договоре стороны могут предусмотреть, что арендатор передает собственнику помещения депозит. Данную сумму арендодатель оставляет себе в случае, если арендатор нарушит свои обязательства (испортит или повредит объект, не вовремя оплатит аренду). Контрагенты самостоятельно определяют размер, сроки внесения и возврата платежа.
Нарушение правил пожарной безопасности. Сотрудники МЧС, проверяющие соблюдение норм и правил пожарной безопасности, вправе привлечь к административной ответственности как собственника объекта, так и арендатора. Поэтому в договоре нужно четко обозначить, кто из сторон несет ответственность за соблюдение данных положений.